En una casa a la medida, el exterior es uno de los rubros más grandes del presupuesto. Muchas veces es uno de los últimos en quedar firme, porque muchas cuadrillas de estuco no lo cotizan hasta que pueden recorrer las paredes armadas.
Para entonces el dueño ya escogió ventanas, el prestamista tiene una cifra y su margen ya está comprometido. Un número tardío para el exterior es una suposición que usted carga por meses.
Cotizamos todo el exterior directo de los planos arquitectónicos, antes del armazón. Aquí le explicamos cómo funciona, qué necesitamos de usted, y qué puede y qué no puede prometer un presupuesto sobre planos.
Lo que se cotiza con los planos
Un presupuesto con planos es un cálculo de cantidades (takeoff). Medimos cada fachada en los planos, la convertimos en área de muro y ponemos precio a cada capa que va en ese muro.
El oficio cotiza en yardas cuadradas, y una yarda cuadrada son nueve pies cuadrados. Medimos cada pared como está dibujada y no restamos las ventanas ni las puertas, igual que mediríamos una pared que ya está construida.
Como referencia, el estuco tradicional de tres capas en el área de Phoenix cuesta entre $5 y $9 por pie cuadrado de pared. La altura, los detalles y el acabado deciden dónde queda una casa personalizada en ese rango, y los tres están en los planos.
Barrera y malla
Papel, malla galvanizada, canal de drenaje (weep screed), esquineros (corner bead), juntas de expansión y tapajuntas desviador (kickout flashing), cotizados según el área de pared y los detalles dibujados.
Estuco de tres capas
Capa de rayado, capa base y capa de acabado, con malla de diamante en las esquinas de ventanas y puertas y malla incrustada donde la pared recibe tensión.
Piedra chapa
Cotizado según las áreas que marcan las fachadas. Zócalos, columnas, chimeneas, paredes de acento o una cara completa.
Acceso
Andamio para todo lo que pase de un piso. En una casa personalizada de dos pisos es un costo real en el presupuesto, y las fachadas muestran cuánto necesita el trabajo.
Por qué una cifra temprana protege su presupuesto
Lo importante es el momento. Un precio firme para el exterior antes del armazón le permite fijar el presupuesto con el dueño mientras todavía hay espacio para decidir.
Si la cifra sale alta, todavía puede cambiar algo sin gastar mucho. Cambie un acabado liso por una textura de arena en la fachada trasera. Quite la piedra de una pared lateral que nadie ve desde la calle.
Hoy esos son cambios en los planos. Dentro de seis meses son órdenes de cambio, con una cuadrilla parada en el andamio esperando una respuesta.
También quita una línea abierta de la hoja que le entrega al prestamista. Menos suposiciones, más temprano.
Qué enviar para un presupuesto exacto
El presupuesto solo es tan bueno como los planos de donde sale. Unos planos parciales dan una cifra parcial, y esa cifra cambia después.
Envíe el juego completo de planos arquitectónicos en PDF si lo tiene. Estas son las hojas que leemos primero.
Cada fachada, a escala
De aquí sale el área de muro. Frente, parte trasera y ambos lados, con las alturas de muro marcadas.
Plano de planta y plano de techo
Muestran salientes (pop-outs), patios interiores y retornos de pared que una fachada puede esconder. También muestran dónde las líneas del techo terminan contra una pared y necesitan tapajuntas desviador (kickout flashing).
Cortes de pared y detalles exteriores
Remates de pretil, bandas, marcos de ventana y cómo el estuco se encuentra con la cimentación. En el detalle se van las horas, así que lo cotizamos con el plano.
Lista de acabados y materiales
Textura, color, tipo de piedra y dónde va la piedra. Si todavía no los ha elegido, díganos. Un buen presupuesto cotiza lo que está dibujado y anota lo que sigue pendiente.
Plano del sitio
La pendiente del terreno, los retiros y dónde puede estacionarse un camión. Los patios laterales angostos y los terrenos empinados agregan tiempo de andamio.
Lo que un presupuesto con planos puede fijar
Un presupuesto sobre planos se sostiene para la casa que está dibujada. Eso cubre la mayor parte del exterior, y es la parte que importa para su presupuesto.
Si quiere que coticemos una mejora, póngala en los planos. El doble tapajuntas bajo el nivel del suelo, que baja el estuco más allá de la zapata para esconder la línea de la cimentación, es un detalle que cotizamos con el plano como cualquier otro.
El área de muro
Medido de las fachadas a la escala dibujada. No cambia a menos que cambien los planos.
El sistema
Barrera contra el clima, malla, las tres capas y la protección contra grietas en las esquinas, todo según la especificación.
El acabado
La textura en la tabla de acabados. Un acabado de arena y un acabado totalmente liso tienen precios muy distintos, así que el presupuesto dice cuál es.
Las áreas de piedra
Cada área que marcan los planos, en una lista para que vea qué le haría al número agregar o quitar piedra.
Lo que un presupuesto con planos no puede fijar
Desconfíe de cualquier presupuesto que diga cubrir todo. Los planos muestran mucho, y algunas cosas solo aparecen en la obra.
Nada de esto es razón para esperar al armazón. Es razón para leer el alcance línea por línea, para que sepa qué cambios tienen un costo.
Revisiones de planos
Si mueve una ventana, agrega una saliente (pop-out) o sube la altura del muro, cambia el área de la pared. Un juego de planos nuevo recibe un número revisado.
Cambios tardíos de acabado
Cambiar toda la casa de acabado de arena a liso después del presupuesto agrega mano de obra. Lo mismo pasa con piedra agregada a paredes que estaban dibujadas como estuco.
Armazón fuera de línea
La capa base (brown coat) endereza una pared, pero una estructura muy fuera de plomo o de escuadra se arregla en la estructura. El yeso no debe ser lo que lo esconda.
Obra y clima
Acceso que se reduce cuando otros oficios llenan el lote, o un calendario que empuja el trabajo a las tormentas del monzón. Cada capa necesita tiempo para secar, y el clima marca ese ritmo.
Un presupuesto con planos es una herramienta para el presupuesto. Sirve más al principio, cuando el exterior todavía son líneas en papel y cada decisión cuesta poco cambiar.
Envíenos los planos o llame al 602-583-4683. Cotizaremos todo el exterior desde los planos antes de que lleve el número a su dueño.
